毎月3万円の赤字が続く投資マンションを10年間保有すると、単純計算で累積赤字は360万円になります。だが現金収支だけで判断せず、減価償却やローン元本返済、将来の修繕負担や売却時の譲渡所得扱いなど複数の観点で比較することが大切です。本稿は検討すべき観点と次の行動を整理します。
入居者トラブルや家賃下落で「毎月3万円赤字」という悩みを抱える方へ。まずは感情的に売却する前に、数字と契約の現状を整理しましょう。
現状把握：現金収支と単純計算
家賃収入―ローン返済等で毎月3万円の赤字が続くと、年換算で36万円、10年で360万円の累積マイナスになります（単純計算）。ただしローン返済には利息だけでなく元本返済が含まれ、保有中に元本が減る点は資産残高の観点で考慮が必要です。
税務・会計・価格の視点で確認すべき点
減価償却は所得計算に影響し得ますが、中古資産の耐用年数や簡便法の適用可否などは条件により異なります。詳細は国税庁の資料をご確認ください[2]。売却時の譲渡所得は原則「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で、所有期間の区分（1月1日時点で5年超か否か）も影響しますが、具体的な税額は個別に変わります[1]。
不動産価格は地域や築年、取引時点で大きく変わります。国の不動産価格指数は傾向を見る指標ですが、個別物件の査定額ではありません[3]。
管理・契約リスクの確認
管理費・修繕積立金の長期計画と実際の積立状況は将来の追加負担を左右します。長期修繕計画に関するガイドラインも確認してください[5]。サブリース契約がある場合は契約内容や書面説明の有無、誇大な表現の有無などを点検しましょう。サブリースに関する情報は公的な案内を確認してください[4]。
保有継続が合理的な場合と売却を検討する条件
保有継続が合理的な場合：修繕計画が明確で、減価償却等で税務上の調整がある、あるいは長期で賃料回復見込みがあるなど、キャッシュフロー以外の利得が見込める場合。売却を検討すべき場合：累積赤字が資金繰りに深刻な影響を与える、修繕負担が大きく見込まれる、または他に有利な資産組替え先がある等です。
まずは「売る場合」と「持ち続ける場合」を比較するため、想定売却価格、ローン残高、毎月の収支、保有継続時の負担を整理してください。金融機関・税理士等への確認を推奨します。
売却を決めていなくても問題ありません。まずは『売る場合』と『持ち続ける場合』を比較し、ご自身の投資マンションの現在地を確認してみませんか。
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参考資料
国税庁「土地・建物の譲渡所得（概要）」[1] https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
国税庁「減価償却、耐用年数等（法人・個人問わず ）」[2] https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
国土交通省「不動産価格指数等の統計」[3] https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
国土交通省（サブリース関連ポータル ）[4] https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/pm_portal/sublease.html
国土交通省（長期修繕計画・修繕積立金ガイドライン ）[5] https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
掲載時の注記
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の投資判断、税務または法務に関する助言ではありません 。売却価格、ローン精算額、税額および保有継続の収支は、物件・契約条件・所得状況等により異なります。具体的な判断にあたっては、不動産会社、金融機関、税理士などの専門家にご相談ください。